Déclarer un bien immobilier à l’étranger

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Vous êtes résident français et propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger que vouys souhaitez déclarer ? Vous vous demandez si vous devez le déclarer au fisc français ? Vos obligations déclaratives dépendent de votre situation et de la nature de votre bien à l’étranger.

Déclarer un bien immobilier à l’étranger qui procure des revenus

Déclarer quand vous louez votre bien immobilier à l’étranger

Si vous percevez des revenus fonciers de votre bien situé à l’étranger (loyers, intérêts…), vous devrez signifier sa valeur locative dans votre déclaration d’imposition française, comme si le bien était situé en France. En revanche, vous pouvez en être dispensé si une convention fiscale internationale le prévoit. Dans ce dernier cas, vous devrez tout de même déclarer votre bien en France. Sa valeur locative sera intégrée dans le calcul de vos ressources globales. Le service des impôts français détermine ainsi votre taux d’imposition (ou taux effectif).

Déclarer quand vous vendez votre bien immobilier à l’étranger

Dans le cadre de la vente d’un bien à l’étranger, la plus-value réalisée est en principe imposable en France, sauf si une convention fiscale internationale conclue avec la France prévoit le contraire. Très souvent, les conventions fiscales prévoient une imposition sur les plus-values immobilières dans le pays où se situe le bien.

Déclarer un bien immobilier à l’étranger qui ne procure pas de revenus

Si votre bien à l’étranger n’est pas loué

Un bien qui ne génère pas de profits ne nécessite pas d’être déclaré au services des impôts français.

Toutefois, déclarer un bien immobilier à l’étranger se complexifie si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si vous détenez un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2021, vous devrez inclure vos biens à l’étranger dans votre déclaration d’imposition. En effet, l’IFI tient compte de votre patrimoine, qu’il soit situé en France ou à l’étranger. En revanche, si le pays où se situe votre bien dispose d’une convention fiscale internationale avec la France, vous pourrez bénéficier d’une dérogation.

Si vous faites donation d’un bien à l’étranger

En tant que résidant français, vous devez signaler au fisc français les donations de biens immobiliers situés à l’étranger. Cela vaut également si le bénéficiaire de la donation vit à l’étranger et même si la donation ne fait pas l’objet d’une imposition (en raison d’une convention internationale). En effet, s’il existe plusieurs donations, cette déclaration permet de calculer le taux d’imposition pour l’ensemble de ces donations.

Notez que si vous disposez d’un compte en banque étranger, vous devez le mentionner dans votre déclaration d’imposition (n°2042) à l’occasion de son ouverture et de sa clôture. Cela est valable pour chaque année durant laquelle le compte a été utilisé.

Rapatrier vers la France les fonds liés aux biens immobiliers à l’étranger

Pour rapatrier vous-même vers la France des fonds liés à vos biens immobiliers à l’étranger, sans passer par un organisme bancaire, vous devrez veiller à bien le mentionner aux services des douanes françaises.

En effet, les transferts de fonds de l’étranger vers la France d’un montant supérieur ou égal à 10 000 euros doivent être connus des douanes. À défaut, vous vous exposez à plusieurs sanctions. Vous risquez de vous voir retirer les fonds, de régler une amende équivalente au quart des montants non déclarés. Il vous faudra de plys payer un redressement fiscal (avec intérêt de retard et majoration le cas échéant).