Vous quittez votre logement en location, et vous avez la mauvaise surprise de découvrir des retenues sur votre caution qui vous paraissent abusives. Mais que dit la loi ? Quels sont vos droits ? Quelles sont les démarches à effectuer pour contester une retenue partielle ou totale de votre dépôt de garantie ?
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Le cadre légal du dépôt de garantie
Lors de la signature du bail, le bailleur réclame une somme d’argent au locataire qui s’intitule dépôt de garantie ou caution. Cette somme, souvent donnée en chèque de caution, représente une garantie financière pour le bailleur lors du départ du locataire dans le cas d’impayés ou de dégradations dans l’appartement.
Pour les locations vides, le montant de la caution ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour les locations meublées, elle peut s’élever jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
Que dit la loi ? Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le locataire rend le logement dans le même état qu’il l’a pris, le bailleur doit lui rendre la totalité du dépôt de garantie dans un délai d’un mois à partir de la remise des clés. En revanche, s’il a commis des dégradations, le bailleur est en droit de conserver le dépôt de garantie durant un mois supplémentaire et d’utiliser une partie de la somme pour effectuer les réparations.
Pour toute retenue sur votre caution, le propriétaire a obligation de justifier les frais en présentant au locataire des devis voire des factures émanant de professionnels.
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20% du montant du dépôt de garantie pour constituer une provision sur charges. Après l’approbation des comptes de l’immeuble, le bailleur bénéficie d’un délai d’un mois pour régulariser la situation.
Si le bailleur ne respecte pas les délais, il devra payer des intérêts à hauteur de 10% du loyer par mois de retard commencé.
Se protéger lors de l’état des lieux entrant et sortant
Afin d’éviter une retenue sur le dépôt de garantie pour des actions du précédent locataire, il est préférable de prendre certaines dispositions pour se protéger. Dans une location, il existe deux états des lieux :
- L’état des lieux entrant lors de la remise des clés au locataire,
- L’état des lieux sortant lors de la restitution des clés au bailleur ou à l’agence immobilière.
Dans l’euphorie d’habiter dans un nouvel endroit qui vous plaît beaucoup, vous pourriez avoir tendance à ne pas trop prêter attention à la rédaction de l’état des lieux entrant. Ce serait une erreur qui pourrait vous coûter cher, lors de votre départ au moment de l’établissement de l’état des lieux sortant.
Toutes dégradations, même minimes, doivent être indiquées dans l’état des lieux entrant. Soyez vigilant aux mots ou aux termes que vous emploierez car ils doivent correspondre parfaitement à l’état du logement à l’instant T.
Si vous n’effectuez pas cet état des lieux avec sérieux et avec un très bon œil, vous risquez de subir quelques problèmes quand vous donnerez votre préavis. Le bailleur ou l’agence immobilière pourrait vous accuser de détériorations qui ne sont pas de votre fait, et vous n’aurez alors aucun recours pour récupérer l’intégralité de votre caution.
Comment contester la retenue du dépôt de garantie ?
Votre propriétaire vous a informé qu’il conservait la totalité de votre caution ou qu’il en gardait une partie. Vous n’êtes pas d’accord sur les motifs avancés et vous êtes prêt à utiliser les recours en votre possession. Nous allons vous guider pas à pas.
Tout d’abord, vous devez donner votre nouvelle adresse à votre bailleur afin qu’il puisse vous remettre le dépôt de garantie.
S’assurer que la retenue sur caution est abusive
Le décret 87-712 du 26 août 1987 liste toutes les réparations locatives qui pourraient être des motifs valables de non restitution du dépôt de garantie.
Par ailleurs, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 explique ce qu’est la vétusté, celle-ci étant à la charge du bailleur.
Tout ce qui n’est pas sur cette liste est donc une retenue abusive qui peut être contestée.
Les démarches à effectuer pour récupérer son dépôt de garantie
Dans ce cas, vous devez intervenir à différents niveaux pour procéder à la contestation. D’abord, vous devez rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur en expliquant les raisons de votre désaccord. Si ce dernier persiste, vous devez prendre contact avec la Commission Départementale de Conciliation avant de prévoir éventuellement une procédure judiciaire.
Pour éviter de subir cette situation très désagréable, une solution peut être envisagée. Quelques semaines avant votre départ voire juste après votre courrier de préavis, vous et votre bailleur pouvez organiser un pré-état des lieux qui évite souvent des conflits et des mauvaises surprises.