Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, votre banque doit évaluer votre capacité d’emprunt. Cette capacité est déterminée par le taux d’endettement, un diagnostic qui prend en compte vos revenus fixes et récurrents et vos dépenses habituelles. Le calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier se base sur les revenus et dépenses mensuelles. Il permet à la banque de savoir si vous serez en capacité de rembourser le crédit. La plupart des banques estiment qu’un crédit est viable si le taux d’endettement du demandeur ne dépasse pas les 33%.
Table des matières
Quelle est la méthode de calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier ?
Pour calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier, il faut appliquer cette formule :
Taux d’endettement = (crédits en cours et charges fixes / revenus) X 100
Les revenus
Pour calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier, il faut prendre en compte tous les revenus nets que les banques considèrent comme fixes et ou récurrents. Parmi ces revenus, il y a :
- Les salaires nets, y compris le 13e mois ;
- Les primes contractuelles, c’est-à-dire fixes ;
- Les bénéfices des professions libérales, des activités agricoles, du commerce et de l’artisanat, ou les revenus professionnels des non-salariés de façon générale ;
- Les commissions dans le cas, par exemple, des agents commerciaux, agents immobiliers, etc ;
- Les pensions de retraite, de handicap, etc ;
- Les aides au logement comme l’APL ;
- Une éventuelle pension alimentaire si elle est perçue suite à un divorce.
Il y a beaucoup d’autres montants à inclure dans un prêt immobilier. On peut aussi tenir compte des allocations familiales et les revenus fonciers. Des revenus plus exceptionnels comme les indemnités professionnelles reçues suite à une maladie professionnelle ou un accident de travail, ou encore, les primes exceptionnelles, ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Les dépenses
Pour calculer le taux d’endettement, la banque prend en compte toutes vos dépenses fixes et habituelles. Le calcul ne prend pas en compte toutes les dépenses du foyer. Certaines sont classées dans ce qui est appelé le reste à vivre. C’est le cas, par exemple, des factures d’énergie, du téléphone et d’internet, des dépenses de transport, de nourriture, d’habillement, etc.
Parmi les dépenses prises en compte dans le calcul :
- La mensualité de crédit que vous avez déjà souscrit et si vous en avez déjà souscrit plusieurs, les mensualités sont additionnées. Tous les crédits sont pris en compte, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de crédits à la consommation ;
- Le loyer et les charges si vous êtes locataire, y compris les loyers annexes si vous avez, par exemple, une place de parking en location ;
- Les autres dépenses récurrentes comme une pension alimentaire.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Calculer le taux d’endettement maximum permet à la banque de connaître la véritable capacité d’emprunt du demandeur et de définir le montant des mensualités qu’il peut rembourser.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) publie régulièrement des recommandations aux banques concernant la capacité d’endettement des foyers. En 2021, le Conseil considère que le taux maximum d’endettement doit être de 35% des revenus de l’emprunteur. Au-delà de ce taux, le conseil et les banques considèrent que l’emprunteur peut se retrouver en difficulté financière. Toutefois, les banques sont autorisées à dépasser ce taux de 35% dans 20% des crédits qu’elles accordent. La décision revient à la banque qui étudie les demandes au cas par cas.
Néanmoins, il faut savoir qu’il est possible de faire baisser votre taux d’emprunt en demandant un rachat de crédits. Cette opération permet de rassembler tous les crédits en cours sous un seul et de ne payer qu’une seule mensualité en étalant le remboursement sur une période plus longue.