De quelle façon calculer les intérêts d’un prêt immobilier ? Lorsque vos démarches pour l’acquisition d’un prêt immobilier sont sur le point d’aboutir, cela peut vous plonger dans une grande euphorie. Mais, vous n’êtes pas sans savoir qu’en plus du remboursement intégral de la somme qui vous incombe, cette créance implique une autre contrepartie vis-à-vis de votre banque.
En effet, pour évaluer le coût total de ce crédit immobilier, vous devez tenir compte du taux d’emprunt et de l’échéance. C’est en fonction de ce taux appliqué par le prêteur à l’emprunteur que l’évaluation des intérêts est effectué. Voici comment calculer les intérêts de votre prêt immobilier.
Table des matières
Les types de prêts pour financer un bien immobilier
Vous avez la possibilité de négocier un prêt amortissable ou un prêt in fine. Et à chacun de ces types d’emprunts correspond un procédé de calcul d’intérêts bien défini.
Prêt amortissable
C’est le prêt aux intérêts dégressifs. En effet, lorsque votre banque vous octroie un prêt amortissable, vous remboursez les intérêts sur la base du capital résiduel dû. Le remboursement de ce capital emprunté est échelonné en mensualités. Ainsi, à chaque échéance, ce capital restant dû diminue avec les intérêts qui baissent également.
Prêt in fine
Dans le cadre d’un prêt in fine, la restitution du capital perçu se fait en un paiement unique à la mensualité finale du crédit. Les mensualités précédentes sont uniquement basées sur l’intérêt du prêt.
La différence entre ces deux types d’emprunts réside dans le fait que lors du prêt in fine le taux d’intérêt s’applique à un capital fixe, tandis qu’au niveau du prêt amortissable le capital est remboursé par mensualité et les intérêts sont dégressifs.
Calcul des intérêts du prêt immobilier en fonction de sa nature
Il existe quelques divergences au niveau des procédés de calcul des intérêts.
Procédé de calcul des intérêts d’un prêt immobilier amortissable
Conformément au principe de ce prêt, qui rappelons-le se fait à taux dégressif, la mensualité reste inchangée pour la durée du crédit. Comment cela se passe ? Pour un prêt de 1000 euros au taux de 10 %, l’intérêt du capital emprunté est de 100 euros. Et si on fixait la mensualité à 500 euros, alors il faudrait ajouter 400 euros à cet intérêt de 100 euros pour obtenir les 500 euros. Ainsi, le nouveau restant dû est égal à 1000 – 400 = 600 euros. Pour le second mois, on applique les 10 % aux 600 euros dus, ce qui donne 60 euros. Combien faut-il ajouter aux 60 euros pour atteindre la mensualité de 500 euros ? La réponse est 440 euros. Le restant dû pour le troisième mois s’obtient comme suit : 600 – 440 = 160 euros. Et le processus continue.
Ce raisonnement équivaut à :
Intérêts = [(Mensualité * nombre de mois) – Capital]
Comment calcule-t-on la mensualité ?
Cette mensualité dépend de la durée du crédit (en nombre de mois) et du taux d’emprunt annuel. S’il s’agit d’un prêt à un taux de 1,20 % par an, à solder sur n = 240 mois par exemple, il faudra déterminer un taux périodique t mensuel = [(1 + 1.20 %) x 1/12] – 1 = 0,0995 % en fonction duquel chaque mensualité sera déterminée.
Ainsi, on a :
Mensualité = Capital x t mensuel x (1+ t mensuel) n / (1+ t mensuel) n-1
Procédé de calcul des intérêts d’un prêt in fine à taux variable
Le calcul des intérêts lors d’un prêt immobilier in fine est identique à celui d’un crédit pour un achat immobilier à taux variable. Il a l’avantage d’être simple :
Intérêts = Taux nominal x Capital emprunté x durée du prêt
Pour financer un achat immobilier, cette alternative est intéressante en termes de coût et n’intègre pas d’assurance de prêt pour l’emprunteur. C’est pourquoi son taux d’intérêt est dit nominal.