Vous envisagez de devenir propriétaire et vous vous interrogez sur le montant que votre banque acceptera de vous prêter ? Pour avoir la réponse, il est nécessaire de déterminer votre capacité d’emprunt.
Elle s’évalue à partir du taux d’endettement que vos revenus peuvent raisonnablement supporter. S’il n’existe aucun texte de loi pour définir ce ratio, un maximum de 35 % est recommandé par les autorités financières. Mieux vaut alors être prêt avant d’engager les discussions avec votre banque. Voici comment comprendre, calculer et optimiser le taux d’endettement et la capacité d’emprunt.
Comprendre ce qu’est le taux d’endettement
Le taux d’endettement (ou niveau d’endettement) est un indicateur qui mesure le rapport entre vos revenus et vos charges. Il s’exprime en pourcentage. Il représente la part du revenu consacrée exclusivement au remboursement des prêts, qu’ils soient immobiliers ou à la consommation.
Selon la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement maximal ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur. Le HSCF laisse toutefois aux banques la possibilité de déroger à cette règle dans 20 % des dossiers de financement.
Chaque demande de crédit est passée au crible par la banque : revenus, apport personnel, capacité à épargner, manière dont vous gérez vos comptes… Elle s’intéresse surtout à votre « reste à vivre », c’est-à-dire l’argent qu’il vous reste une fois l’échéance de prêt versée. Plus votre situation est stable, plus vos revenus sont élevés, meilleur est votre « scoring ». Plus grandes sont aussi vos chances de bénéficier d’un taux d’endettement plus élevé.
Votre capacité d’emprunt est directement liée à votre taux d’endettement. Elle correspond à la somme maximale que vous pourrez emprunter calculée en fonction de votre mensualité de remboursement de crédit, de la durée de votre prêt et du taux d’intérêt pratiqué.
Calculer votre taux d’endettement
Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques vont évaluer votre capacité d’endettement. La formule pour établir ce ratio est simple :
Taux d’endettement = (charges d’emprunts + charges fixes) × 100 ÷ (revenus fixes nets)
Seuls les éléments financiers stables et durables sont pris en compte. Les revenus aléatoires (comme l’intérim) et les dépenses occasionnelles sont exclus du calcul. Il existe quelques exceptions, chaque établissement de crédit ayant ses propres règles du jeu.
Les charges à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement sont les dépenses mensuelles relatives aux :
- Crédits comme les prêt immobilier, prêt automobile, prêt pour travaux, crédit renouvelable, prêt à taux zéro, prêt aidé ou prêt épargne logement
- Loyers, qu’ils soient pour votre résidence principale, une résidence secondaire ou un logement d’étudiant
- Pensions alimentaires versées à la suite d’une décision de justice.
Les revenus à considérer sont vos revenus nets mensuels avant impôts :
- Salaires nets y compris les primes contractuelles et/ou le 13ème mois
- Commissions des commerciaux selon l’ancienneté dans la fonction
- Revenus professionnels non-salariés des commerçants, artisans, professions libérales et agriculteurs
- Pensions de retraite, adulte handicapé ou autres aides personnalisées récurrentes
- Pensions alimentaires perçues suite à une décision de justice
- Revenus fonciers si vous êtes un propriétaire bailleur.
Optimiser votre capacité d’emprunt
Votre taux d’endettement est trop élevé ? Ainsi votre capacité d’emprunt est plus faible… Pas de panique, des solutions existent pour consolider votre demande de prêt !
Elles s’appuient sur la réduction du montant de vos mensualités de crédit. L’objectif est d’augmenter votre « reste à vivre » en allongeant la durée de votre prêt, diminuant ainsi le montant à rembourser chaque mois et réduisant votre taux d’endettement.
Deux modes opératoires sont à retenir :
- Le lissage de prêt
Il consiste à aménager les mensualités de votre prêt immobilier en fonction des échéances de vos autres prêts en cours ou à mettre en place (un prêt à taux zéro par exemple). L’idée est que votre endettement global soit toujours constant.
- Le rachat de crédit
Il permet le regroupement de tous vos prêts en cours en un seul crédit souscrit auprès d’un établissement financier unique. Il s’accompagne le plus souvent d’un allongement de la durée de remboursement diminuant de facto votre taux d’endettement. C’est l’occasion d’obtenir un taux d’intérêt moins élevé pour alléger vos remboursements et gagner en capacité d’emprunt.
Pour cela, nous vous recommandons vivement de faire appel à un courtier qui sécurisera ces opérations afin de mettre toutes les chances de votre côté.
Connaitre votre taux d’endettement avant le montage de votre dossier de crédit est essentiel. Bien qu’il soit possible de le calculer seul grâce à des simulateurs en ligne, nous vous recommandons de passer par un professionnel de l’immobilier. Il saura vous proposer des solutions adaptées afin d’optimiser votre capacité d’emprunt et réduire votre taux d’endettement. C’est lui qui vous accompagnera dans la négociation d’un taux d’emprunt plus bas et l’obtention d’une assurance moins chère